Das Gebäudeenergiegesetz (GEG, gültig seit 1. November 2020) hat das frühere EnEV-System abgelöst und vereinfacht. Trotzdem sind die Pflichten rund um den Energieausweis vielen Eigentümern unklar — vor allem die Frage, wann der Ausweis rechtlich gefordert ist, welcher Typ benötigt wird und wie lange er gilt. Wir klären die wichtigsten Punkte und zeigen, wie der Energieausweis mit einer Fassadensanierung zusammenhängt.
1 · Wann ist der Energieausweis Pflicht?
Ein Energieausweis muss vorhanden sein, sobald:
- Verkauf der Immobilie — der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung dem Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden
- Vermietung / Verpachtung — gleicher Anlass, sobald ein Mietinteressent das Objekt besichtigt
- Neubau — wird im Bauantrags-Verfahren ausgestellt
- Umfassende Sanierung mit Erweiterung (z. B. Anbau ≥ 50 m²) — neuer Ausweis nach Fertigstellung
- Wesentliche Modernisierung — neuer Ausweis empfohlen, formell aber nur bei oben genannten Anlässen Pflicht
Keine Pflicht: für selbstgenutzte Immobilien ohne Verkaufs- oder Vermietungs-Absicht. Wer in seinem Eigenheim wohnt und nichts verändern will, braucht formal keinen Energieausweis.
2 · Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Das GEG kennt zwei Ausweis-Typen mit sehr unterschiedlicher Aussagekraft:
Bedarfsausweis (technische Berechnung)
Energieberater berechnet anhand der baulichen Substanz (Dämmung, Fenster, Heizung, Wandaufbau, etc.) den theoretischen Energiebedarf des Hauses. Ergebnis: kWh pro m² pro Jahr — unabhängig vom tatsächlichen Heizverhalten der Bewohner.
- Pflicht für Wohnhäuser mit weniger als 5 Wohneinheiten und Bauantrag vor 1. November 1977 (sofern nicht später energetisch saniert)
- Empfehlenswert in jedem Fall, weil viel aussagekräftiger
- Voraussetzung für die meisten Förder-Programme (BAFA, KfW)
Verbrauchsausweis (Heizkosten-basiert)
Energieberater analysiert die tatsächlichen Heizkosten der letzten 3 Jahre und rechnet sie auf m² Wohnfläche um.
- Erlaubt bei Wohnhäusern mit 5+ Wohneinheiten ODER bei Bauantrag nach 1. November 1977 ODER bei nachträglicher energetischer Sanierung
- Günstiger in der Erstellung — aber stark abhängig vom Heizverhalten der Vor-Bewohner
- Wenig aussagekräftig für künftige Bewohner mit anderem Verhalten
3 · 10-Jahres-Gültigkeit
Beide Ausweis-Typen sind 10 Jahre gültig. Nach Ablauf muss ein neuer ausgestellt werden, wenn eine erneute Verkaufs- oder Vermietungs-Situation eintritt.
Ausnahme: Bei wesentlicher Modernisierung (z. B. WDVS-Sanierung, neue Heizung) sollten Sie den Ausweis auch vor Ablauf erneuern lassen — die neue Energieklasse ist deutlich besser und wirkt sich positiv auf Verkaufs-/Mietpreis aus.
4 · Welche Daten müssen in der Immobilien-Anzeige stehen?
Seit 2014 müssen Verkaufs- und Vermietungs-Anzeigen folgende Angaben enthalten (Pflicht aus GEG § 87):
- Art des Energieausweises (Bedarf / Verbrauch)
- Endenergieverbrauch oder -bedarf in kWh/(m²·a)
- Wesentlicher Energieträger (Gas, Öl, Strom, etc.)
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
Bei Verstoß gegen die Anzeigen-Pflicht drohen Bußgelder bis 15.000 €. In der Praxis werden diese selten verhängt — wer die Daten weglässt, riskiert aber Rückabwicklung des Mietvertrags oder Kaufpreis-Anfechtung.
5 · Zusammenhang mit der Fassadensanierung
Bei einer Fassadensanierung gibt es zwei Wege, wie Sie mit dem Energieausweis in Berührung kommen:
Variante 1 — Sanierung beauftragt, kein Verkauf geplant
Sie sanieren Ihr Eigenheim, wohnen weiter selbst. Pflicht: keine.Trotzdem empfohlen: ein iSFP (individueller Sanierungsfahrplan)inkl. Energieausweis vom qualifizierten Berater, denn:
- Sie sehen, was die geplante Maßnahme energetisch wirklich bringt
- Sie aktivieren den 5 %-iSFP-Bonus auf die BAFA-Förderung (= bis zu 60.000 € Förder- Maximum statt 30.000 €)
- Sie haben Dokumentation für künftige Verkaufs- oder Vermietungs-Anlässe
Variante 2 — Sanierung + späterer Verkauf / Vermietung
Sie planen eine WDVS-Sanierung und wollen das Haus später verkaufen oder vermieten. Hier brauchen Sie:
- Bedarfsausweis VOR der Sanierung — als Ausgangs-Dokumentation, zeigt die schlechte Effizienzklasse, die Sie verbessern
- Bedarfsausweis NACH der Sanierung — zeigt die neue, deutlich bessere Klasse, ist Ihr Verkaufs-/Mietpreis-Argument
- Beide Dokumente kommen vom gleichen Energieberater — er hat alle Daten beim ersten Termin schon erfasst, der zweite Ausweis ist günstiger
6 · Wer darf den Energieausweis ausstellen?
Nur qualifizierte Aussteller nach § 88 GEG. Liste der zugelassenen Berater:
- Architekten und Ingenieure mit entsprechender Weiterbildung
- Energieberater (BAFA-Liste) — für Förder-Anträge zwingend von BAFA-anerkanntem Berater
- Schornsteinfeger mit Zusatzqualifikation
- Handwerksmeister mit Zusatzqualifikation (selten, meist bei Maler-/Bau-Meistern mit GEG-Schulung)
Wichtig: Reine Online-Energieausweise ohne Vor-Ort-Termin sind in den meisten Fällen rechtlich problematisch — werden bei strengerer Prüfung nicht akzeptiert. Insbesondere Bedarfsausweise benötigen baulich-physikalische Aufnahme vor Ort.
7 · Energieberater in der Region Biberach
Wir empfehlen unseren Kunden bei Bedarf qualifizierte Energieberater aus der Region — z. B. die Liste der von der Handwerkskammer Ulm und der Bauwirtschaft Baden-Württemberg empfohlenen Energieberater. Im Vor-Ort-Termin bei uns sprechen wir das Thema an, falls eine energetische Sanierung in Frage kommt.
8 · Was kostet ein Energieausweis?
Wir nennen auf unserer Site keine konkreten Preise (Inhaber-Regel) — aber als allgemeine Markteinordnung: Bedarfsausweise mit Vor-Ort-Termin liegen deutlich höher als Verbrauchsausweise, weil der Aufwand größer ist. Wer einen iSFP für die BAFA-Förderung machen lässt, bekommt den Energieausweis oft als Teil des Pakets — das ist die wirtschaftlich attraktivste Konstellation.
9 · Die häufigsten Fragen aus der Praxis
Brauche ich einen neuen Energieausweis nach jeder Sanierung?
Nicht zwingend — nur wenn Sie verkaufen/vermieten wollen. Aber: nach einer WDVS- Sanierung ist der alte Ausweis wertlos als Verkaufsargument. Der neue zeigt eine deutlich bessere Klasse und rechnet sich oft in einigen Mietmonaten.
Kann der Mieter den Ausweis verlangen?
Ja — laut GEG § 87 Abs. 2 hat jeder Mietinteressent Anspruch auf Vorlage des Ausweises bei Besichtigung. Bei Verstoß: Bußgeld + Recht auf außerordentliche Kündigung nach Einzug.
Energieausweis fürs Ferienhaus?
Bei Wohngebäuden mit weniger als 4 Monaten Nutzung pro Jahr: keine Pflicht. Sonst gleichen Regeln wie für Wohnhäuser.
Was zählt zur Effizienzklasse A+?
Energieausweis-Klassifizierung:
- A+< 30 kWh/m²·a (Passivhaus / KfW 40)
- A 30–50 (KfW 55)
- B 50–75 (KfW 70/85)
- C 75–100 (Neubau-Niveau)
- D 100–130
- E 130–160
- F 160–200
- G 200–250
- H> 250 (typisch unsanierter Altbau)
Eine WDVS-Sanierung verbessert Häuser aus den 60er-/70er-Jahren typisch um zwei Klassen — z. B. von G auf E.
Fassadensanierung mit Energieausweis-Begleitung
Wir sanieren Fassaden in der ganzen Region Oberschwaben — Biberach, Laupheim, Riedlingen, Bad Saulgau, Ehingen, Munderkingen, Ochsenhausen und Umgebung. Bei BAFA-geförderten WDVS-Projekten koordinieren wir mit dem Energieberater und der BAFA-Stelle, damit das Förder-Verfahren reibungslos läuft.
