Wenn ein Vermieter größere Investitionen ins Gebäude steckt — Fassadendämmung, neue Fenster, Heizungstausch, energetische Sanierung — darf er nach § 559 BGB einen Teil davon über die Miete refinanzieren. Diese Modernisierungsumlage ist eine eigenständige Mieterhöhung neben der ortsüblichen Vergleichsmiete und hat strenge Spielregeln. Wir sehen in der Praxis regelmäßig, dass beide Seiten den Paragraphen nicht komplett kennen — was zu Streit oder unnötigem Verzicht führt.
Hier die wichtigsten Punkte in der Reihenfolge, in der sie zu beachten sind.
1 · Welche Arbeiten sind umlagefähig?
Drei Kategorien gelten als Modernisierung im Sinne des § 555b BGB:
- Energetische Modernisierung — Maßnahmen, die den Energieverbrauch oder die CO₂-Emissionen des Gebäudes nachhaltig senken. Klassischer Fall: WDVS-Sanierung, Fenstertausch, Heizungs-Optimierung.
- Nachhaltige Verringerung des Wasserverbrauchs — Wasserspar-Armaturen, Toiletten-Spülstopps, Anschluss an Regenwasser-Zisterne (selten in Oberschwaben relevant, da Trinkwasser hier reichlich vorhanden ist).
- Schaffung neuen Wohnraums — Dachausbau, Anbau, Aufstockung. Spielt bei Bestandsmiete typisch keine Rolle, weil neuer Raum eigenständig vermietet wird.
Was NICHT umlagefähig ist:
- Erhaltungs- und Instandsetzungs-Maßnahmen — wer eine ohnehin kaputte Fassade neu streicht, modernisiert nicht, sondern erhält. Diese Kosten trägt der Eigentümer allein.
- Schönheitsreparaturen — Tapezieren, Streichen im Innenraum, Sockelleisten.
- Komfort-Verbesserung ohne Energie-Effekt — neue Bodenbeläge, neue Küche, neues Bad (es sei denn, kombiniert mit Wasserspar-Maßnahmen).
2 · Die 8-Prozent-Regel
Der Vermieter darf maximal 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete umlegen. Wichtig dabei:
- Der Prozentsatz war früher 11 %, wurde 2019 auf 8 % gesenkt.
- Die Umlage ist dauerhaft — anders als die Förderung wird sie nicht irgendwann gestrichen.
- Erhaltungs-Kostenanteile müssen abgezogen werden — z. B. wenn ein altes Heizsystem ohnehin kaputt war und ersetzt werden musste, ist nur die energetische Verbesserung umlagefähig.
- Erhaltene Förderung (BAFA, KfW) muss von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden — der Mieter darf nicht für den geförderten Teil mitbezahlen.
Wie sich die Umlage berechnet
Der Rechenweg in vier Schritten — bewusst ohne konkrete Beträge, weil jede Sanierung anders liegt:
- Umlagefähige Kosten ermitteln: von den Gesamt-Modernisierungskosten werden die erhaltene Förderung (BAFA, KfW) und der Erhaltungs-Anteil (ohnehin fällige Reparaturen) abgezogen.
- Auf die Wohnfläche verteilen: der umlagefähige Betrag wird durch die gesamte Wohnfläche des Gebäudes geteilt — das ergibt den Anteil pro Quadratmeter.
- Auf die Wohnung umrechnen: Anteil pro Quadratmeter × Wohnungsgröße ergibt den umlagefähigen Anteil der einzelnen Wohnung.
- Jahres- und Monatsbetrag: davon dürfen 8 % pro Jahr umgelegt werden — auf zwölf Monate verteilt ergibt sich die monatliche Mehrbelastung.
3 · Kappungsgrenzen — wann es zu teuer wird
§ 559 Abs. 3a BGB schützt Mieter vor Überforderung. Die Modernisierungsumlage darf die Monatsmiete in 6 Jahren nicht um mehr als 3 € pro Quadratmeter erhöhen. Bei niedrigen Mieten (unter 7 €/m²) gilt eine reduzierte Kappung von 2 €/m².
Die Kappung wirkt unabhängig von der eigentlichen Umlage-Rechnung: Selbst wenn rechnerisch mehr möglich wäre, ist bei der zusätzlichen Monatsmiete pro Quadratmeter Schluss. In der Praxis liegt eine normale Modernisierungsumlage meist deutlich unter dieser Grenze.
4 · Ankündigungs-Pflicht (3 Monate)
Vor Beginn der Modernisierung muss der Vermieter den Mieter spätestens 3 Monate vorher in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Die Ankündigung muss enthalten:
- Art und Umfang der Modernisierung
- Beginn und voraussichtliche Dauer
- Voraussichtliche Mieterhöhung
- Voraussichtliche zukünftige Betriebskosten
- Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht des Mieters
Wichtig: Ohne ordnungsgemäße Ankündigung ist die Mieterhöhung unwirksam — der Mieter muss die Erhöhung nicht zahlen, auch wenn die Sanierung tatsächlich stattfand.
5 · Mieter-Rechte: Härtefall und Sonderkündigung
Der Mieter kann der Modernisierung in Härtefällen widersprechen, wenn die Maßnahme finanziell nicht zumutbar ist. Härtefall liegt typisch vor, wenn die Modernisierungsumlage in eine Mieterhöhung resultiert, die der Mieter mit seinem Einkommen nicht tragen kann.
Außerdem hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht: Er darf die Wohnung mit Kündigungsfrist 3 Werktage bis zum Ende des nächsten Monats nach Modernisierungs-Beginn kündigen — ungewöhnlich kurz, weil dem Mieter nicht zugemutet wird, in einer Baustelle wohnen zu müssen.
6 · Wirkung auf die laufende Miete
Die Modernisierungsumlage ist permanent und gilt ab dem dritten Monat nach Abschluss der Modernisierung. Sie wird in das Mieterhöhungs-Schreiben aufgenommen und ist von da an Teil der monatlichen Kaltmiete.
Bei nachfolgenden Mieterhöhungen nach Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird die Modernisierungsumlage als Teil der bisherigen Miete behandelt — d. h. die ohnehin erhöhte Miete dient als Basis für künftige Erhöhungen.
7 · Was Sie als Vermieter beachten sollten
- Förderung sauber dokumentieren — BAFA-Zuschuss, KfW-Tilgungszuschuss, iSFP-Bonus müssen exakt erfasst sein, weil sie von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden
- Erhaltungs- und Modernisierungs-Anteil trennen — bei der Sanierung einer Fassade, die ohnehin Mängel hatte (Risse, Algenbefall, Verlust der Schlagregenfunktion), muss der Erhaltungs-Anteil korrekt herausgerechnet werden. Wir liefern Ihnen mit dem Festpreis-Angebot auf Wunsch eine Aufstellung, die genau das ausweist — vereinfacht die spätere Modernisierungs-Berechnung.
- Ankündigung schriftlich nachweisen — Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe gegen Quittung
- Härtefall-Anhörungen ernst nehmen — Mieter haben Anspruch auf persönliche Anhörung, wenn sie Härtefall einwenden
8 · Was Sie als Mieter prüfen sollten
- Wurde die Modernisierungs-Ankündigung 3 Monate vorher in Textform zugestellt?
- Sind die geplanten Maßnahmen wirklich Modernisierung (energetische Verbesserung) oder primär Erhaltung (Wegen Mängeln nötig)?
- Wurden alle erhaltenen Förderungen von der umlagefähigen Summe abgezogen?
- Erreicht die Erhöhung die Kappungsgrenze von 3 €/m² (oder 2 €/m² bei niedrigen Mieten) — wenn ja, darf darüber nicht erhöht werden
- Liegt ein Härtefall vor, der einen Widerspruch rechtfertigt?
9 · Praktische Tipps aus unserer Erfahrung
Tipp 1 — Vorab den Mieter ins Boot holen
Wir sehen oft: Vermieter sind komplett überrascht, dass der Mieter widerspricht. Das passiert, wenn die Modernisierung als „Diktat" angekündigt wurde, ohne den Mieter vorab einzubeziehen.
Unsere Empfehlung: Vor der formalen Ankündigung ein informelles Gespräch mit den Mietern führen. Erklären, was Sie planen, warum, welche Vorteile für die Mieter entstehen (geringere Heizkosten nach WDVS!). Wer mit ins Boot geholt wird, widerspricht selten formal.
Tipp 2 — Energetische Sanierung ist im Mieter-Interesse
Bei WDVS-Sanierung profitieren auch die Mieter direkt: Die Heizkosten sinken oft um 30–50 %. In vielen Fällen gleichen die eingesparten Heizkosten die monatliche Modernisierungsumlage teilweise oder sogar vollständig aus.
Tipp 3 — Sauberer Kostennachweis
Bei Mieter-Beschwerde oder Rechtsstreit verlangt das Gericht eine nachvollziehbare Kostenaufstellung: Rechnungen, Förder-Bescheide, Berechnung des Erhaltungs-Anteils. Wir liefern Ihnen mit unserem Festpreis-Angebot die nötigen Belege bereits passend strukturiert.
Fassadensanierung mit Modernisierungs-Optionen in Oberschwaben
Wir sanieren regelmäßig Mehrfamilienhäuser in der ganzen Region — Biberach, Laupheim, Riedlingen, Bad Saulgau, Ehingen, Munderkingen, Ochsenhausen und Umgebung. Bei Vermieter-Projekten mit WDVS bekommen Sie ein Festpreis-Angebot mit klarer Trennung zwischen Erhaltungs- und Modernisierungs-Anteil, mit BAFA-Förder-Abwicklung und Vorbereitung der Modernisierungs-Berechnung für Ihre Mieter.
